【2026年版】住宅ローンの基本｜固定金利・変動金利・ミックスの違いと向き不向きを“返済額とリスク”で判断する

住宅ローンを考え始めると、ほぼ必ず出てくるのが
「固定金利と変動金利、どっちが正解なんですか？」という疑問ですよね。

正直なところ、相談の現場で一つの正解があるケースはほとんどありません。
金利の数字だけを見て決めようとすると、後から「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多いんです。

よくある勘違いですが、
住宅ローンは「一番金利が低いものを選ぶゲーム」ではありません。
実際には、金利が上がったときに家計がどこまで耐えられるか、
返済額が増えても生活が回るかといった視点のほうが重要になります。

実は、固定・変動・ミックスの違いは、
仕組み自体よりも「どう付き合うか」で結果が変わります。
返済額の変動をどう考えるのか、将来の収入や教育費をどう見ているのか。
このあたりを整理しないまま選ぶと、判断がぶれてしまいます。

この記事では、
固定金利・変動金利・ミックスを返済額とリスクの考え方から整理し、
「自分ならどう判断するか」を考えられる形で解説していきます。
正解を押し付けるのではなく、迷ったときに戻れる判断基準を持ってもらうことが目的です。

住宅ローンの結論：固定・変動・ミックスは「金利上昇リスク×家計の耐性」で選ぶ

住宅ローンを選ぶとき、固定金利・変動金利・ミックスのどれがいいか。
実は、金利の数字だけで決めると後で迷うケースが多いんです。

相談の現場でもよくあるのは、
「低い金利がいいんですよね？」という発想。
でも正直、金利上昇リスクに対して家計がどこまで耐えられるかが本質なんです。

例えば、変動金利は当初が低めでも、
金利が上がったとき返済額が増える可能性があります。
逆に固定金利は返済額は見えやすいものの、当初は金利が高め。
ミックスはリスク分散になるけど、管理が複雑になることも。

この章ではまず、
金利・返済額・総返済額・リスクという視点で3タイプを比べ、
その後に基本用語やシミュレーションに入れるべき項目を整理します。
どれを選べば後悔しにくいか、自分の家計とリスク許容度で考えるヒントにしてください。

1-1：まず押さえる違い｜固定金利・変動金利・ミックスの基本

実は、住宅ローンの金利タイプは
仕組み自体はそこまで難しくありません。
迷う理由は、「どれが自分に合うか」を整理できていないことが多いんです。

まずは、3つの違いをシンプルに見てみましょう。

固定金利・変動金利・ミックスの違い：

• 固定金利：借入中の返済額がずっと同じ
• 変動金利：金利に応じて返済額が変わる
• ミックス：固定と変動を組み合わせる方法

よくある勘違いですが、
「固定＝安全、変動＝危険」という単純な話ではありません。

見るべきなのは、

• 返済額がどれくらい変わる可能性があるか
• 総返済額がどう膨らむか
• 金利が上がったときに家計が耐えられるか

ここが重要！
金利タイプは「得か損か」ではなく、
返済額の変化をどう受け止められるかで考えると判断しやすくなります。

1-2：住宅ローン用語を最短理解｜団信・フラット35・借入期間・諸費用

住宅ローンで止まりやすいのが、専門用語ですよね。
正直、全部覚える必要はありません。
判断に必要な最低限だけ押さえれば大丈夫です。

よく出てくる基本用語はこちら。

• 団信（団体信用生命保険）
  借入中に万一のことがあった場合、ローン残高が返済される保険
• フラット35
  全期間固定金利の住宅ローン（民間＋公的制度）
• 借入期間
  35年が一般的。長いほど月々は楽だが、総返済額は増えやすい
• 諸費用
  事務手数料・保証料・登記費用など、金利とは別にかかるお金

実は、
「金利は低いのに、思ったよりお金がかかる」原因は諸費用だった、
という相談はかなり多いです。

ここが重要！
金利だけで比較せず、
団信と諸費用まで含めて住宅ローンを見ることが後悔を減らすコツです。

1-3：シミュレーションで最初に入れる項目｜借入額・返済比率・教育費ピーク

住宅ローンのシミュレーション、
金利だけを変えて比較していませんか？

実はそれ、順番が逆なんです。

最初に入れるべき項目はこちらです。

シミュレーションで先に決めること：

• 借入額：本当に返せる金額か
• 返済比率：年収に対して何％か
• 金利上昇幅：＋1％、＋2％の影響
• 教育費ピーク：支出が一番重なる時期

よくある勘違いですが、
「今の返済額が楽＝安心」ではありません。
教育費や金利上昇が重なったときにどうなるか、が大切です。

つまり、
最悪ケースを見たうえで耐えられるかを確認する、ということですね。

ここが重要！
金利タイプを決める前に、
家計の限界ラインを数字で把握すると迷いが一気に減ります。

固定金利の特徴：返済計画を“確定”したい人向け（メリット・デメリット）

固定金利って言葉、聞いたことありますよね？
でも正直、「何がどういいのか／悪いのか」を具体的に説明されないまま決めてしまう人が結構います。

実は、固定金利の最大の特徴は返済額が変わらないこと。
毎月いくら返すかが最初に見えるので、家計管理や長期の資金計画が立てやすいんです。
ただし、最初の金利がやや高めで、途中で他の金利に変更したいと思ってもハードルがあるケースもあります。
「当初は固定、後で変動にしたい」といった考え方は一見合理的でも、手続きやコスト面で思わぬ制約が出ることも。

この章では、固定金利のメリットとデメリットを整理しつつ、
「期間固定」「全期間固定」「フラット35」の違いをわかりやすく説明していきます。
つまり、返済計画の“確定感”とリスクのバランスをどう考えるか。
あなたの家計や将来設計に合う固定金利の選び方を、一緒に考えていきましょう。

2-1：固定金利のメリット｜返済額が変わらない安心感

実は、固定金利を選ぶ人の多くは
「金利がどうなるか考え続けるのがしんどい」と感じています。

固定金利の一番の特徴は、
借入中ずっと返済額が変わらないことです。

固定金利の主なメリット：

• 毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい
• 教育費や老後資金との重なりを考えやすい
• 金利上昇のニュースに振り回されにくい

正直、共働きや子育て世帯など、
支出の変動が大きい家庭ほど
「返済額が決まっている安心感」は効いてきます。

ここが重要！
固定金利は、返済額を“予測可能”にしたい人に向いています。

2-2：固定金利のデメリット｜当初金利が高め・途中変更が難しい

一方で、固定金利にはデメリットもあります。
よくあるのが、「安心だけど、ちょっと高い気がする」という声です。

固定金利の注意点：

• 変動金利より当初金利が高め
• 金利が下がっても返済額は変わらない
• 途中で金利タイプを変えにくい

つまり、金利が低い時代が続くと
結果的に払い過ぎになる可能性もあります。

よくある勘違いですが、
固定金利は「得をするため」ではなく、
リスクを減らすための選択なんですね。

ここが重要！
固定金利は、安心と引き換えに機会損失を受け入れられるかが判断ポイントです。

2-3：固定金利の選び方｜期間固定・全期間固定・フラット35

実は、固定金利といっても種類があります。
どれを選ぶかで考え方はかなり変わります。

代表的な固定金利の種類：

• 期間固定：10年・15年など一定期間だけ固定
• 全期間固定：完済までずっと固定
• フラット35：全期間固定＋制度ローン

選び方の考え方としては、

• 教育費ピークまで安定させたい → 期間固定
• 将来の支出を確定させたい → 全期間固定
• シンプルに固定でいきたい → フラット35

という整理がしやすいです。

ここが重要！
固定金利は、「いつまで返済を安定させたいか」から逆算すると選びやすくなります。

変動金利の特徴：低金利メリットと“金利上昇”の管理がセット（向き不向き）

変動金利は、住宅ローンを検討するときに
「一番金利が低いですよね？」と最初に目に入る選択肢です。

実際、当初の返済額を抑えやすく、
繰上返済を前提にしている人には相性がいいのは事実です。
ただ正直なところ、変動金利は「低金利のメリット」だけを見て選ぶと、
後から不安が大きくなるケースも少なくありません。

というのも、変動金利は金利が上がる可能性をどう管理するかまで含めて考える必要があるからです。
返済額が増えたときに、家計が耐えられるのか。
その余裕を、借入前から用意できているか。
ここを曖昧にしたまま選ぶと、精神的な負担が重くなりがちです。

さらに、5年ルール・125％ルールといった仕組みも、
「返済額が増えない＝安心」と誤解されやすいポイント。
この章では、変動金利のメリットとリスクを整理しながら、
向いている人・注意が必要な人の違いを一緒に確認していきます。

3-1：変動金利のメリット｜当初コストを抑えやすい

実は、変動金利を選ぶ最大の理由は
最初の返済額が軽いことです。

変動金利のメリット：

• 当初の金利が低く、月々の返済が楽
• 手元資金を残しやすい
• 繰上返済と相性が良い

特に、
「余裕があるときにどんどん繰上返済したい」
という人には選ばれやすいです。

ただし、金利が上がった場合のシミュレーションは
事前に必ず確認しておきたいところです。

ここが重要！
変動金利は、当初負担を抑えたい人向けの選択肢です。

3-2：変動金利のリスク｜金利上昇で返済額が増える

変動金利で一番気をつけたいのは、
金利が上がったときの返済増です。

例えば、

• 教育費が増えたタイミング
• 収入が一時的に下がった時
• 金利上昇が重なった時

この3つが重なると、
家計が一気に苦しくなるケースがあります。

正直、変動金利を選ぶなら
「金利が1〜2％上がっても大丈夫か？」
を数字で確認しておくのがおすすめです。

ここが重要！
変動金利は、金利上昇を前提に耐性を作れるかがカギになります。

3-3：5年ルール・125％ルールの注意点｜返済額が増えなくても安心できない

変動金利には、
5年ルール・125％ルールという仕組みがあります。

簡単に言うと、

• 急に返済額が上がらないようにする仕組み
  ですが、注意点もあります。

返済額が変わらなくても、

• 利息の割合が増える
• 元本がなかなか減らない

という状態になることがあります。

つまり、
見た目は同じ返済額でも、実質的な負担が増えるということですね。

ここが重要！
返済額だけでなく、元本がどう減っているかまで確認することが大切です。

ミックス（固定＋変動）の考え方：リスク分散は「管理の複雑化」と引き換え

固定金利と変動金利、どちらも決めきれずに
「じゃあ、半分ずつにすれば安心ですか？」
──この質問、実はかなり多いです。

ミックス（固定＋変動）は、
金利上昇リスクを分散できるという点では分かりやすい選択肢です。
前半は固定で安定させ、後半は変動で柔軟に。
あるいは、主な借入は固定、補助的な部分だけ変動にする。
考え方としては、かなり合理的に見えますよね。

ただ正直なところ、ミックスは
管理が一気に複雑になるという側面も持っています。
借り換えや繰上返済をしたいときに、
「どちらを先に減らすべきか」で迷ったり、
思ったほど自由が利かないケースもあります。

さらに、団信や特約の内容が
固定側と変動側でズレてしまうことも見落とされがちです。
この章では、ミックスの代表的な組み方と注意点を整理し、
本当に自分に合うかどうかを判断する視点を確認していきます。

4-1：代表パターン｜前半固定×後半変動／主債務固定＋サブ変動

実は、ミックス金利を選ぶ人は
「固定もいい。でも変動のメリットも捨てたくない」と迷っていることが多いんです。
ミックス（金利を組み合わせる方法）はその迷いを減らすアイデアと言えます。

代表的な組み方としては、

ミックスの代表パターン：

• 前半固定 × 後半変動
  → 初期の返済負担を安定させて、後半に柔軟性を持たせる
• 主債務固定 + サブ変動
  → 主な返済は固定、余剰資金部分を変動で運用

よくある考え方ですが、
「固定部分で安心感を担保しつつ、変動部分でコストメリットを狙う」
というバランスで使うと整理しやすいですね。

ここが重要！
いつまで固定にするかをライフプランから逆算すると、
ミックスの設計がぐっと具体的になります。

4-2：ミックスの落とし穴｜借換え・繰上返済の自由度が下がる場合

ただし、ミックスには注意点もあります。
正直、最初は「良さそう」と感じても、
途中で借換え・繰上返済をしたいときに躓くことがあるんです。

ミックスでよくある落とし穴：

• 返済途中で借換えが複雑になる
• どちらの部分から繰上返済すべきか迷う
• 金融機関によっては手数料負担が増える

つまり、各金利を「分けて管理する」分だけ、
普通の1本ローンよりも判断と手続きが増えるということですね。

ここが重要！
ミックスを使うなら、
借換えや繰上返済を視野に入れた設計にしておくと後で悩みにくいです。

4-3：団信・特約の整合性｜片側だけ保障が厚い/薄い状態を避ける

ミックスで意外と見落としやすいのが、
団信（生命保険）や特約の整合性です。

固定部分と変動部分で別々のプランになると、

• 固定だけ団信が付いている
• 変動部分は保障が薄い
• 特約金利差が出ている

という状態になることがあります。

よくある誤解ですが、
団信は「付ければ安心」というだけではなく、
片側だけ手厚く・片側だけ薄い状態を避けたいのです。

ここが重要！
ミックスを選ぶときは、
保障の厚さもバランスを見ながら設計するのがポイントです。

金利比較の基本：銀行・ネット銀行・フラット35を同じ土俵で比べる

住宅ローンを比べ始めると、
「結局、どの銀行が一番お得なんですか？」と迷いますよね。
銀行、ネット銀行、フラット35。
選択肢が多い分、比較の順番を間違えると判断がぶれやすいのが実情です。

よくある勘違いですが、
金利の数字だけを並べても、本当の差は見えてきません。
実際には、事務手数料や保証料、団信の内容、
繰上返済のしやすさまで含めて初めて「総コスト」が分かります。

特にフラット35は、
表示されている金利が幅を持った数字になっていることが多く、
「どの水準で借りる人が多いのか」を見落としがちです。
また、優遇金利やキャンペーンも、
条件を満たし続けられるかどうかで将来の金利が変わります。

この章では、
同じ土俵で比較するための順番と考え方を整理し、
迷いにくい金利比較の進め方を確認していきます。

5-1：比較の順番｜金利（表面）→諸費用→団信→繰上返済手数料→総コスト

住宅ローンを比較するとき、
どうしても「金利の数字」だけに目が行きがちですよね？
実は、比較の順番が間違っていると勘違いを招きやすいんです。

効率的な比較の手順は次のとおり：

住宅ローン比較の順番：

• 金利（表面金利）を見る
• 諸費用（事務手数料・保証料）を足す
• 団信の内容を確認
• 繰上返済手数料や条件を比べる
• 総コストとして最終的に試算する

ただ金利が低いだけでは、
実際の負担が少ないとは限りません。
総合的に見ると、ネット銀行の方が安いケースもあれば、
フラット35の方が融通が利く場合もあるんです。

ここが重要！
金利だけじゃなく、総コストで比較する習慣をつけると、後悔がぐっと減ります。

5-2：フラット35の見方｜金利水準は「範囲」と「よく選ばれる金利」で確認する

フラット35は、全期間固定の代表的な住宅ローンですが、
金利表示が少し分かりにくい場合があります。

というのも、フラット35の金利は

• 金利の範囲（上限・下限）
• 実際に多い金利水準（中央値）

の2つを確認する必要があるからです。

例えば、「金利1.3%〜1.6%」と書かれていても、
中央値が1.55%なら、思ったより高めになることがあります。

最近は省エネ住宅や認定長期優良住宅などで、
金利Aプランの優遇が使えることもありますが、
条件を外すと金利が変わるので注意が必要です。

ここが重要！
フラット35は“幅”と“よく選ばれている水準”を両方確認すると、
実際の負担感がつかみやすくなります。

5-3：優遇金利・キャンペーンの注意｜適用条件と“将来の金利”

銀行やネット銀行の住宅ローンでは、
しばしば「優遇金利」や「キャンペーン金利」が出ています。

魅力に見えるのは事実ですが、
正直、条件の細かさを見落としやすいんです。

優遇金利・キャンペーンで見るべき点：

• 給与振込口座の指定が必要か
• クレジットカード利用条件があるか
• 定期預金や投信条件が紐づいていないか
• 将来の金利はどう変わる想定か

つまり、
初めの1〜3年だけ金利が低くても、
その後の金利で損をする可能性もあります。

ここが重要！
優遇条件の適用期限と解除条件まで確認して、
「実質的にどれだけ支払うのか」を見ることです。

審査・借入手続き：事前審査で落ちないための準備（年収・年齢・返済比率）

住宅ローンで意外と多いのが、
「金利は決めたのに、審査が不安で前に進めない」という悩みです。

正直なところ、住宅ローンの審査は
年収だけで決まるほど単純ではありません。
勤続年数、年齢、返済比率、信用情報、完済年齢。
いくつかの要素を組み合わせて、総合的に見られます。

よくある勘違いですが、
「事前審査は軽いチェックだから大丈夫」と油断すると、
思わぬところでつまずくことがあります。
他社借入やクレジットカードの枠、
書類の不備や物件条件が影響するケースも少なくありません。

また最近は、オンライン完結型と対面型で
手続きの流れや必要書類が微妙に違う点も注意が必要です。
この章では、審査で見られるポイントと手続きの流れを整理し、
落ちにくくするために、どこから整えるべきかを順番に解説していきます。

6-1：審査の基本｜年収・勤続・信用情報・返済負担率・完済年齢の見られ方

実は、住宅ローン審査で一番誤解されているのが
「年収だけ見られている」という感覚なんです。

住宅ローンの審査は、ざっくり言うと次の要素で判断されます：

審査で見られるポイント：

• 年収：安定収入があるか
• 勤続年数：仕事の継続性
• 信用情報：クレジット・ローンの履歴
• 返済負担率：年収に対する返済の割合
• 完済年齢：返済終了時の年齢

よくある勘違いですが、
年収が高くても、他の要素に不安があると審査が厳しくなることもあります。
例えば、勤続年数が短かったり、クレジットカードの支払い遅延があると、
銀行は慎重になりやすいんですね。

ここが重要！
審査は総合評価なので、
年収だけではなく他の項目も一緒に整えることが大事です。

6-2：必要書類と流れ｜事前審査→本審査→契約→実行（オンライン/対面の違い）

住宅ローンの手続きは、大まかに次の流れになります：

住宅ローンの一般的な流れ：

1. 事前審査：基礎的な審査
2. 本審査：詳しい書類での審査
3. 契約：金利・条件の確定
4. 実行：融資実行

必要書類の例：

• 源泉徴収票／確定申告書
• 住民票
• 登記に関する書類
• 身分証明書

最近は、オンライン完結の住宅ローン手続きも増えています。
オンラインだと書類提出や面談がWebで済む一方、
対面だと金融機関の担当者と直接相談しながら進められる利点があります。

正直、どちらがいいかは
自分の状況や安心感の優先度次第ですね。

ここが重要！
手続きの流れを事前に知ることで、
書類の遅れやミスで審査が止まるリスクを減らせます。

6-3：審査落ちの典型原因｜他社借入・クレカ枠・書類不備・物件条件（対策の順番）

審査で落ちる典型的な原因は、
実は「住宅ローン金利が高いから」ではありません。

よくある審査落ち原因：

• 他社借入（カードローン・消費者ローン）の残高
• クレジットカードの利用限度額が大きい
• 書類不備や誤記載
• 物件の担保評価が低い

例えば、カードローンの残高があまり減っていないと
銀行は返済力を低く判断しやすいです。
また、書類の細かいミスが原因で
「再提出・保留」になって時間がかかるケースも多いですね。

ここが重要！
審査対策は順番がポイント。
まずは他社借入・信用情報→書類チェック→物件評価の順で進めると、
無駄な申請や時間ロスを避けやすくなります。

返済の見直し：借り換え・繰上返済・固定化の判断を“数字”で決める

住宅ローンは、一度借りたら終わりではありません。
返済が始まってからも、
「このままでいいのか」「今、見直すべきか」で迷う人は本当に多いです。

よくあるのが、
金利が少し上がった、下がったというニュースを見て
「借り換えたほうが得？」「繰上返済すべき？」と感覚で判断してしまうケース。
でも正直、ここは数字を入れて試算しないと判断を誤りやすいところです。

借り換えが得になるかは、
金利差だけでなく、残っている借入残高や返済期間、
諸費用まで含めて初めて見えてきます。
繰上返済も、期間を短くするのか、月々を軽くするのかで意味が変わります。

また、変動金利から固定金利への切り替えは、
「損か得か」ではなく、金利上昇への保険料として考える視点も重要です。
この章では、返済の見直しを数字で判断するための考え方を整理していきます。

7-1：借り換えで得する条件｜金利差・残高・残期間・諸費用を入れて試算する

実は、借り換えで得するかどうかは
「金利が低い銀行を見つけたからOK」ではありません。

借り換えの得失を判断するには、次の視点が必要です：

借り換えで見るべき項目：

• 金利差：現在金利と借り換え後の差
• 残高：これから返す元本
• 残期間：返済の残り年数
• 諸費用：保証料・事務手数料・登記費用など

例えば、金利が0.5%下がるとしても、
諸費用が高いと結局トータルでは損になることがあります。
正直、数字を入れて「総返済額ベースで比較する」ことが欠かせません。

ここが重要！
借り換えは、短期のメリットだけでなく総コストで判断することです。

7-2：繰上返済の使い分け｜期間短縮と返済額軽減（家計の目的で選ぶ）

繰上返済には2つのパターンがあります：

繰上返済の2つの使い方：

• 期間短縮型
  → 総返済期間を縮めたい人向け
• 返済額軽減型
  → 月々の負担を減らしたい人向け

実は、どちらを選ぶかで効果が変わります。
例えば、教育費が重なる時期は返済額を軽くしたいですし、
老後資金を考えると期間短縮したいという判断もあります。

よくある勘違いですが、
繰上返済は「多く返せばOK」ではなく、
家計の目的に合わせて使い分けることが結果につながります。

ここが重要！
繰上返済は、自分の家計優先順位で選ぶと後悔が減ります。

7-3：変動→固定の切替判断｜金利上昇局面での“保険料”として固定を捉える

変動金利から固定金利へ切り替える判断は、
正直、タイミングが一番悩むポイントです。

変動→固定を考える時の視点：

• 金利上昇局面をどう受け止めるか
• 固定化で払う“保険料”の考え方
• 期間固定とのバランス

例えば、金利が低水準で推移していても、
今後上がる可能性が気になるなら、
固定化を“保険料”として払うという発想もあります。

ただ、金利が上がるかどうかは誰にも分かりません。
だからこそ、数字でシミュレーションすることが大切なんです。

ここが重要！
変動→固定は、
上昇リスクの許容度を“保険料”という視点で考えると判断しやすくなります。

住宅ローン控除・諸費用・団信：見落としがちな「実質負担」を落とさない

住宅ローンを考えるとき、
どうしても金利や返済額に目が行きますよね。
でも正直、後から「思ったより負担が重い」と感じる原因は、
控除・諸費用・団信をきちんと把握していなかったケースが多いです。

よくある勘違いですが、
住宅ローン控除は「借りれば自動的に満額受けられる」わけではありません。
控除率や期間、省エネ基準など、条件を外すと差が大きくなります。
ここを曖昧にしたまま計算すると、実質負担の見積もりがずれてしまいます。

また、事務手数料や保証料、登記費用、火災保険など、
最初に現金で必要になるお金も意外と見落とされがちです。
「頭金は大丈夫」と思っていても、別枠で資金が必要になることもあります。

団信についても、保障を厚くするほど金利が上乗せされます。
この章では、実質負担を正しく把握するための視点を整理していきます。

8-1：住宅ローン控除の基本｜控除率0.7%・控除期間・省エネ要件を押さえる

実は、住宅ローン控除は「申請すれば誰でも満額もらえる制度」ではありません。
最近は特に、省エネ要件や床面積などで対象・上限が変わるので、ここでつまずく人が多いです。

まず押さえるポイントはこの3つです。

住宅ローン控除の基本（2026年以降の前提）：

• 控除率は 年末残高×0.7% が基本
• 控除期間は、住宅の区分（新築/中古、性能区分）で変わる
• 新築は原則として、省エネ基準に適合していないと対象外になるケースがある

よくある勘違いですが、
「金利が低いから変動でOK」より先に、自分の物件が控除の条件を満たすかを確認した方が安全です。

ここが重要！
住宅ローン控除は、“税金が戻る前提”で買うとズレやすいので、条件（省エネ・床面積・所得）を先に当てはめて確認しましょう。

8-2：諸費用の全体像｜事務手数料・保証料・登記費用・火災保険（現金が必要な時期）

正直、相談で一番多いのは
「頭金は足りたのに、手元現金が足りなくなった」というパターンです。
原因はほぼ 諸費用の見積もり漏れですね。

代表的な諸費用はこのあたりです：

諸費用の主な内訳：

• 事務手数料（定額 or 借入額に応じた％）
• 保証料（必要な商品・不要な商品がある）
• 登記費用（司法書士費用を含む）
• 火災保険・地震保険
• 印紙税、振込手数料など

そして厄介なのが、
「ローンに含められない支払い」や「契約〜引渡しまでに現金が必要な支払い」が混ざることです。

ここが重要！
諸費用は「合計いくらか」だけでなく、“いつ現金で出ていくか”**まで時系列で整理すると、資金ショートを避けやすくなります。

8-3：団信の選び方｜一般団信と3大疾病保障の違い（上乗せ金利と保障範囲）

実は、団信は「付けるか付けないか」よりも、
どこまで保障を厚くするかで悩む人が多いです。

ざっくり整理するとこうなります：

団信のよくある選択肢：

• 一般団信：死亡・高度障害が基本
• 3大疾病・8大疾病などの特約：保障範囲を広げる代わりに、上乗せ金利や保険料が発生しやすい
• 就業不能系の特約：働けない期間の返済をどう扱うか（商品で差が大きい）

よくある勘違いですが、
「保障が厚い＝正解」ではありません。
上乗せコストを払うなら、生活防衛資金や貯蓄の厚みとのバランスで決めた方が納得しやすいです。

ここが重要！
団信は、“保険として払うコスト”と“家計の耐性”の釣り合いで決めると、選択がブレにくくなります。

次にやること：あなたに合う金利タイプを90日で決めるチェックリスト

ここまで読んで、
「考え方は分かったけど、結局いつ決めればいいの？」
そう感じている人も多いと思います。

正直なところ、住宅ローンは
一気に結論を出そうとすると失敗しやすいテーマです。
実務の相談でも、期間を区切って判断した人のほうが後悔が少ない傾向があります。

おすすめしているのが、90日で決め切る考え方。
最初の30日で、返済比率や貯蓄、教育費、
金利が上がった場合の耐性を数字で整理します。
次の30日で、固定・変動・ミックスを
同じ条件で試算し、最悪ケースまで確認します。

最後の30日で、金融機関を絞り、
事前審査と団信・特約まで含めて最終判断。
つまり、感覚ではなく順番で決めるということですね。

この章では、
迷わず前に進むための90日チェックリストを整理していきます。

9-1：0〜30日｜家計の安全余裕を数値化（返済比率・貯蓄・教育費・金利上昇耐性）

実は、固定か変動かで迷う人ほど、
「家計の余裕」が数字になっていません。

最初の30日でやることはシンプルです。

0〜30日のやること：

• 毎月の手取りと固定費を出す
• 住宅費（ローン＋管理費＋修繕＋税）をまとめて出す
• 教育費ピーク・車・介護など、将来の増える支出をざっくり置く
• 変動を想定するなら「金利が上がったら月いくら増える？」を試算する

ここが重要！
金利タイプ選びは、結局 「上がっても耐えられる家計か」 で決まります。まずは耐性を数字にしてください。

9-2：31〜60日｜固定/変動/ミックスを同条件で試算（総返済額・最悪ケース・諸費用）

正直、この段階でやっと比較がスタートです。
ここでやるのは「金利の安い順に並べる」ではなく、同じ条件で比べること。

31〜60日の試算のコツ：

• 借入額・期間・ボーナス返済の有無を固定する
• 諸費用込みで総コストを見る
• 変動は「金利上昇幅」を複数パターンで置く
• 最悪ケース（教育費ピーク×金利上昇×収入変動）で破綻しないか確認する

ここが重要！
比較は「平常時」だけでなく、悪い条件が重なったときに残る選択肢がどれか、で見てください。

9-3：61〜90日｜金融機関を3社に絞る→事前審査→団信/特約まで含めて最終決定

最後の30日は、決め切るフェーズです。
よくある失敗は「比較だけして、申し込みが遅れて条件が変わる」こと。

61〜90日の進め方：

1. 金融機関を3社に絞る（銀行・ネット銀行・フラット35など混ぜる）
2. 事前審査を出す（通る/通らないで戦略が変わる）
3. 金利だけでなく、団信・特約・繰上返済条件まで最終確認
4. 契約〜実行までのスケジュールと必要資金（現金）を固める

なお、住宅ローン控除は制度の適用期限や要件が動く可能性もあるので、必ず公式情報で最終確認してから確定させるのが安全です。

ここが重要！
最終決定は「金利が一番低い」ではなく、審査が通り、手続きと家計が回る条件で選ぶとブレません。

結論

実は、住宅ローンの相談で一番多い失敗は、
「どれが正解か」を早く決めようとしすぎることです。
固定金利・変動金利・ミックスには、それぞれ理由がありますが、
向き不向きは金利そのものより、家計がどこまで耐えられるかで変わります。

よくある勘違いですが、
低金利＝得、固定＝安全、という単純な話ではありません。
返済額が上がったときの余裕、教育費や老後資金との重なり、
途中で見直せる選択肢があるか。
こうした条件を並べて初めて、自分に合う形が見えてきます。

正直、私なら
「金利タイプを決める前に、家計の数字を先に固める」ところから始めます。
返済比率、貯蓄残高、金利が1〜2％上がった場合の影響。
これを把握できれば、固定・変動・ミックスの比較はずっと楽になります。

この記事で紹介した考え方を使えば、
90日あれば、感覚ではなく根拠を持って住宅ローンを選べます。
今日できることは、まず家計を数字で書き出すこと。
そこから試算し、金融機関を絞れば、迷いは確実に減ります。

最後まで読んでくださり、ありがとうございました。