不動産投資で「利回りが上がらない…」と悩んでいませんか？
実は、その悩み、建物の減価償却をうまく使えば解決できる可能性があります。建物の価値を正しく評価し、戦略的に減価償却を活用すれば、節税とキャッシュフロー改善の両方が狙えるんです。
この記事では、初心者でも理解しやすいように、減価償却の基本から法人化・修繕・出口戦略までフル解説します。
構造別の償却メリットや最新の節税スキームまで、実践的な内容を網羅しているので、投資効率をグンと高めたい方におすすめです。
**「利回りを底上げしたい」「安定収益を出したい」**そんなあなたにぴったりの内容になっています！
減価償却で建物価値を最大化する基本戦略
減価償却を制する者が、不動産投資を制する。
そう言っても過言ではないほど、建物価値を活かした節税と収益最適化には減価償却の知識が欠かせません。
実は、物件を所有しているだけで毎年大きな経費が計上できる仕組みが、この「減価償却」。
仕組みを理解しておくだけで、税負担の軽減・キャッシュフローの改善が可能になります。
この章では、減価償却の基本から、定額法・定率法の違い、そして建物や設備ごとの耐用年数の把握方法まで丁寧に解説。
初心者でもすぐに活用できる「償却活用の土台」をつくっていきましょう。
1-1. 減価償却の仕組みと節税メリットを徹底解説
「減価償却って聞いたことあるけど、よくわからない…」という方、多いですよね。
でも実は、不動産投資において“減価償却”は超重要な節税テクニックなんです！
📌 減価償却の基本ポイント
- 建物や設備の取得費用を年数で分けて“経費化”できる
- 実際にお金が出ていなくても帳簿上は経費になる
- 毎年の税金負担がグッと軽くなる
- キャッシュフローを改善しつつ利益を圧縮できる
→ 不動産オーナーが“赤字なのにお金が残る”仕組みは、減価償却の力があるからなんです！
ここが重要！
**減価償却は「払わなくていい税金」を合法的に減らす最大の武器！**まずは仕組みをしっかり理解することが第一歩です！
1-2. 定額法 vs 定率法：キャッシュフロー最適化の比較
「減価償却って1パターンじゃないの？」と思っていませんか？
実は、定額法と定率法という2つの方法があって、それぞれ向いている投資スタイルが違うんです！
📌 定額法と定率法の違い
- 定額法：毎年一定額を償却 → 長期的に安定
- 定率法：初年度に多く償却 → 初期に節税効果大
- 新築物件は原則「定額法」適用
- 中古物件は「定率法」を選べることも多い
→ 初年度のキャッシュフローを強化したいなら「定率法」が有利。安定運用を重視するなら「定額法」が安心です！
ここが重要！
投資初期の資金計画に応じて、減価償却の方法を選ぶことが収益最大化のカギになります！
1-3. 建物・設備・構築物別の耐用年数一覧と活用ポイント
「この物件、何年で償却できるの？」と悩んだことはありませんか？
実は、建物の構造や設備の種類ごとに“耐用年数”が決まっているんです！
📌 耐用年数の代表例（新築の場合）
- 木造住宅：22年（短期間で償却可能）
- RC造（鉄筋コンクリート）：47年（長期安定型）
- 設備（エアコン・給湯器など）：6～15年で償却OK
- 中古物件は残存年数または“簡便法”で計算できる
→ 物件購入時は「土地と建物の内訳」「設備の区分」までしっかり把握しておくと、減価償却がグッと有利になります！
ここが重要！
**耐用年数を正しく把握すれば、早期に多く償却して節税を加速できます！**建物だけでなく「設備」にも注目するのがプロの視点！
節税効果を高める減価償却スキーム徹底比較
減価償却は、ただ使うだけではもったいない！
もっと深く活用すれば、初年度から節税効果を最大化できるスキームがあるんです。
たとえば、中古物件では法定耐用年数の短縮によって償却スピードを加速させることが可能。さらに、区分所有や設備の費用按分を調整するだけで、経費計上の幅が広がるのです。
この章では、実際の投資家が活用しているコストセグリゲーションや按分率の最適化手法などを徹底比較。
誰でも実践できるテクニックを紹介しながら、減価償却を使い倒す戦略を解説していきます。
2-1. 中古物件活用術：耐用年数短縮で初年度減価償却を加速
「中古物件って減価償却に不利なんじゃないの？」と思っていませんか？
実はその逆で、中古物件は“耐用年数を短縮”できることで、減価償却を有利に進めやすいんです！
📌 中古物件の減価償却が有利な理由
- 法定耐用年数を超えていると「簡便法」で短期償却が可能
- 短い年数で一気に経費化 → 初年度から節税効果が大きい
- 築古物件なら2〜4年で償却し終えることも
- 修繕と組み合わせることで更に節税力アップ
→ 「築古アパート×短期償却」で利回り20%超を実現する投資家もいます！
ここが重要！
中古物件は“経年劣化”ではなく“節税資産”と捉えるのが上級者の発想です！
2-2. 区分所有と費用按分の最適化：按分率設定のコツ
「マンションの区分所有だと、減価償却が不利になるのでは…」と心配な方へ。
実は、“按分（あんぶん）率の設定”次第で、償却額を大きく左右できるんです！
📌 按分で見直すべきポイント
- 建物価格 vs 土地価格の比率をできるだけ建物寄りに
- 専有部分・共用部分の区分を明確に
- 付属設備（EV、給湯器など）も別枠で算定して償却
- 固定資産税評価額をベースに「土地5：建物5」以上を目指す
→ 按分率が1%違うだけで、減価償却費が数十万円変わることもあるんです！
ここが重要！
「土地は償却できない」からこそ、建物割合を高めるのが節税のキモ！
2-3. コストセグリゲーション戦略で減価償却費を最大化
「もっと減価償却を増やせないかな…」という人に注目されているのが、“コストセグリゲーション”という手法です。
これは、建物全体をざっくり償却するのではなく、パーツごとに耐用年数を分けて償却する方法なんです。
📌 コストセグリゲーションの具体的メリット
- エレベーターや空調など設備部分を短期償却可能に
- 初年度の減価償却費を1.5倍〜2倍に増やせる可能性あり
- 固定資産税・所得税ともに節税インパクトが大
- 節税コンサルや税理士との連携で制度活用がスムーズ
→ 米国では一般的な戦略で、日本でも大規模物件や法人投資家に広がりつつあります！
ここが重要！
“1棟まるごと”ではなく“パーツ分け”が、減価償却最大化の新常識です！
資産タイプ別償却戦略：RC・SRC・木造のメリット比較
物件の構造によって、減価償却の効果は大きく変わるってご存じですか？
RC造やSRC造、そして木造物件では、それぞれ耐用年数や償却スピードに違いがあるため、投資戦略も大きく変わります。
たとえば、RC造は長期安定型で節税効果が持続しやすく、木造は短期間で一気に減価償却を進めることができます。
また、太陽光パネルやエレベーターといった附属設備の扱い方も節税の重要ポイントです。
この章では、構造ごとの償却メリットや活用法、設備投資の償却戦略までをわかりやすく比較しながら、あなたに最適な選択肢を見つけていきます。
3-1. RC造とSRC造の償却タイミングと利益率の違い
「鉄筋コンクリート（RC）と鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）、何が違うの？」と思っていませんか？
両者は耐久性と減価償却スピードに微妙な差があり、投資効果にも違いが出てきます。
📌 RC造・SRC造の基本比較
- RC造：耐用年数47年、資産評価も安定
- SRC造：同じく47年だが、建築費がやや高く賃料が高めに取れることも
- 減価償却の進み方は同じでも、初期投資回収スピードに差が出る
- 市場ニーズ次第で売却益（キャピタルゲイン）に差が出ることも
→ 利回り重視ならRC、長期資産価値・売却想定ならSRCという選択肢もあります！
ここが重要！
構造選びは“耐用年数”だけでなく“出口戦略”まで見据えて選ぶのが正解です！
3-2. 木造物件の価値維持と減価償却最適化ポイント
「木造って古くなったら価値ゼロじゃないの？」と思われがちですが…実は違います！
木造の最大のメリットは“耐用年数の短さ”＝減価償却が早く終わることなんです。
📌 木造物件の節税活用ポイント
- 新築耐用年数：22年（中古ならさらに短縮可能）
- 築20年以上なら、4〜8年で償却し終えることも
- 修繕や設備更新で価値を維持しやすい
- 表面利回りが高く、インカム重視に向いている
→ 築古木造アパートは、減価償却＆キャッシュフローを同時に高めたい人向け！
ここが重要！
木造＝早期償却、RC＝長期安定。戦略的に構造を選ぶことが節税の分かれ道です！
3-3. 太陽光パネル・エレベーター等の附属設備扱いガイド
「エレベーターや太陽光ってどう扱えばいいの？」と迷うことありませんか？
実は、これらの設備は**“建物本体とは別に減価償却できる”資産**なんです！
📌 附属設備の償却ポイント
- 太陽光発電設備：17年償却（出力10kW以上は事業用扱い）
- エレベーター・エアコン：6〜15年で償却可能
- 耐用年数が短い分、早期に大きな経費を計上できる
- 固定資産台帳で建物と分離して管理するのが基本
→ 設備投資をするなら、「収益UP」だけでなく「償却メリット」もセットで考えるのがプロのやり方！
ここが重要！
“設備は資産”と捉え、減価償却の武器としてフル活用すべし！
リノベ×修繕で利回りUP！減価償却活用テクニック
「修繕費ってどこまで経費にできるの？」と悩んだことはありませんか？
実はこの判断次第で、減価償却のインパクトが大きく変わるんです。
修繕費として一括経費にできるのか、それとも資本的支出として減価償却にするのか。この“線引き”こそが、節税の分かれ道になります。
さらに、空室対策として設備更新を行えば、家賃収入UPと減価償却の最適化を同時に狙えます。
この章では、判定基準の具体例や、インスペクションを活用した長期修繕戦略までをわかりやすく解説。
収益力を落とさずに節税するテクニックを身につけましょう。
4-1. 修繕費と資本的支出の線引き：節税効果を守る判定基準
「この工事、修繕費で落ちるの？資本的支出扱い？」と悩んだことはありませんか？
実は、その判断が“節税できるかどうか”を大きく左右するんです。
📌 修繕費と資本的支出の違いとは？
- 修繕費：原状回復・維持が目的 → 一括経費にできる
- 資本的支出：性能向上・価値増加 → 減価償却対象になる
- 20万円未満または3年以内に繰り返すものは修繕費になるケースが多い
- 税務調査でもこの判定が重点ポイントにされやすい
→ 曖昧な費用ほど「修繕計画書」や「工事明細書」で証拠を残すことが節税のカギになります！
ここが重要！
修繕費として落とせるかどうかで“当期の利益”に大きく差が出ます！書類と分類が超重要です！
4-2. 設備更新で家賃増＋減価償却費を同時最適化する方法
「古い設備のままだと空室が増える…」そんな時こそ、“設備投資”が減価償却と家賃アップの両方に効くチャンスです！
📌 設備更新がもたらす効果とは？
- 入居率アップ → 賃料収入が増える
- 減価償却資産として新たに計上できる
- エアコン・給湯器・IH・照明などは6〜15年で償却OK
- 入居者満足度が上がり、退去率が下がる
→ 資産価値を上げながら、“節税用の経費”も追加できるなんて一石二鳥です！
ここが重要！
設備更新は「投資」ではなく「利益率改善の戦略」！償却と収益をダブルで取る視点がカギ！
4-3. インスペクション活用で長期修繕計画と減価償却を連動
「先の修繕、どう計画すればいいの？」と悩んでいませんか？
そんなときに有効なのが、“インスペクション（建物診断）”をベースにした長期修繕計画です。
📌 インスペクションを活用するメリット
- 5年〜10年先までの修繕予算を見える化
- 修繕費・資本的支出の判断が明確になる
- 修繕の時期と減価償却のタイミングを連動できる
- 金融機関の評価にもつながりやすい
→ 計画的に修繕を行えば、「想定外の出費」も減らせて、節税もしやすくなります！
ここが重要！
インスペクションは“節税と資産保全”を両立させる最強ツールです！
法人化＆青色申告で拓く多彩な節税オプション
不動産投資で節税を極めるなら、「法人化」と「青色申告」は欠かせません。
実は、個人名義と法人名義では、使える税制や控除の幅がまったく違うんです。
たとえば、法人化することで役員報酬や退職金を活用した所得分散スキームが使えるようになりますし、繰越欠損金の活用や特別償却制度も視野に入ってきます。
この章では、「個人 vs 法人」の節税効果をシミュレーションしながら、どのタイミングで法人化すべきか・どんな控除があるのかを徹底解説。
青色申告の優遇措置も組み合わせて、節税オプションを最大限に活用する方法を学びましょう。
5-1. 個人 vs 法人シミュレーション：税率・控除額の徹底比較
「法人化って本当にお得なの？」と迷っている方、多いですよね。
でも実際に数字で比べると、“所得が増えるほど法人の方が節税効果が高い”のは明らかです！
📌 個人と法人の税務比較ポイント
- 個人：所得税＋住民税 → 最大55％の高税率
- 法人：法人税・地方法人税など → 実効税率は約30％前後
- 法人は経費計上の自由度が高く、利益調整しやすい
- 家族への給与・役員報酬で所得分散が可能
→ 年間所得が500万円を超えるなら、法人化の検討で数十万円単位の節税も現実的です！
ここが重要！
個人より法人の方が“節税の武器”が豊富。税率だけでなく経費の幅にも注目です！
5-2. 役員報酬＆退職金スキームで所得分散を最大化
「会社から役員報酬をもらうって節税になるの？」
はい、実はそれが**“所得分散”という最強の節税スキーム”**なんです！
📌 役員報酬・退職金を活用するメリット
- 家族に給与を支払って経費化 → 所得税率の平準化
- 自分の報酬もコントロールできる（年額で決定）
- 退職金は最大1,500万円まで非課税で受け取れるケースも
- 法人からの支出はすべて“損金”扱いにできる
→ 早くから計画を立てておけば、**「働きながら節税する仕組み」**を構築できます！
ここが重要！
法人にするだけで使える節税手段がグッと増えます！報酬の設計は“利益の逃がし口”です！
5-3. 繰越欠損金と特別償却の最新適用事例
「赤字が出たら損…」と思っていませんか？
でも、法人なら“繰越欠損金”として将来の黒字と相殺できるんです！
📌 法人の赤字が有利になるケース
- 欠損金は最大10年間繰り越せる（青色申告が必要）
- 翌年以降の利益と相殺すれば法人税がゼロに
- 設備投資で「特別償却」を使えば、初年度から大幅な経費計上が可能
- 投資初期の赤字を“税金対策資産”に変えることができる
→ 節税において「赤字を活かす」という視点は、個人にはない法人の大きな武器です！
ここが重要！
繰越欠損金＝“未来の節税券”！戦略的に赤字を使う発想が法人経営の醍醐味です！
融資×減価償却でレバレッジ最適化＆資金繰り安定化
不動産投資の成功には「融資」と「減価償却」の連携がカギです。
なぜなら、資金調達と節税を同時に最適化することで、レバレッジ効果を最大限に高められるからです。
実は、銀行の融資姿勢や返済方法の違いによって、キャッシュフローに大きな差が生まれるんです。
特に、元利均等返済と元金据置のどちらを選ぶかは、初期の資金繰りに直結します。
この章では、金融機関ごとの特徴や金利動向を踏まえた最適な融資戦略に加えて、減価償却費を資金繰りに活用して“黒字倒産”を防ぐ方法も解説します。
安定経営に直結するリアルなノウハウを学んでいきましょう。
6-1. 銀行別融資姿勢と金利動向から見るベスト選択
「どの銀行から融資を受けるべきか、正直迷う…」という方は多いですよね。
でも実は、銀行ごとに“融資のスタンス”がまったく違うんです！
📌 銀行別の特徴と比較ポイント
- 地銀：地元密着型、金利はやや高めでも柔軟性あり
- 信金・信組：小規模向け、事業計画を重視されやすい
- メガバンク：大型案件向き、審査は厳しいが低金利
- ノンバンク：スピード重視、金利は高めでも審査通過率◎
→ 利回りや返済計画に合わせて**「金融機関の性格」で選ぶことが大切**です！
ここが重要！
融資先の選定は「金利」だけでなく「付き合いやすさ」や「評価基準」で選ぶのが鉄則です！
6-2. 元利均等返済vs元金据置：キャッシュフロー最適解
「返済方法って、そんなに違いあるの？」と軽く見てはいけません！
実は、“返済方式の選び方”がキャッシュフローに大きな影響を与えるんです。
📌 返済方式の違い
- 元利均等返済：毎月一定額、初期返済は利息が中心
- 元金据置型：一定期間は利息のみ支払い → 初期資金に余裕が出る
- 元金据置期間を上手く使えば「初期の赤字リスク」を抑えられる
- 物件の稼働が安定するまでの“準備期間”として有効
→ 減価償却と組み合わせれば、黒字維持しながらキャッシュを温存できます！
ここが重要！
返済スケジュールは“資金繰り戦略の核”。表面金利だけで決めないよう注意！
6-3. 減価償却費を活用し“黒字倒産”を防ぐ資金繰り術
「黒字なのにお金がない…」という経営者の声、実は珍しくないんです。
その原因のひとつが、**“減価償却費の存在を正しく理解していないこと”**にあります。
📌 減価償却と資金繰りの関係
- 減価償却費は「キャッシュアウトしない経費」＝資金温存に有利
- 返済原資や修繕費の積立に活用できる
- 粗利は黒字でも、資金が枯渇すると“黒字倒産”のリスク
- キャッシュフロー計算書を使って“本当の利益”を把握するのが大切
→ 減価償却費を“資金管理のクッション”に使えば、財務リスクがグッと下がります！
ここが重要！
「利益がある＝安全」とは限らない！資金繰りの見える化が黒字経営の土台です！
空室対策×設備投資で資産評価額を底上げ
「空室が埋まらない…」そんな悩みを抱えるオーナーにこそ、設備投資による戦略的アプローチが有効です。
実は、IoT化やスマートロックの導入だけでも、賃料アップや入居率の改善が期待できるんです。
さらに、入居者ターゲットに合わせたリフォームやホームステージングを行えば、競争力のある物件に変身します。
こうした工夫は、単なる空室対策だけでなく、資産評価額の向上や減価償却の恩恵拡大にもつながります。
この章では、空室対策と減価償却の相乗効果を活かす具体的な手法を紹介。
収益性・資産価値を同時に引き上げる実践術をわかりやすく解説していきます。
7-1. IoT＆スマートロック導入で賃料プレミアムを実現
「家賃を上げたいけど、競合が多くて…」と悩むなら、設備のアップグレードが鍵です。
とくにIoTやスマートロックの導入は、賃料プレミアムを生む強力な武器になります！
📌 入居者に喜ばれる最新設備
- スマートロック：鍵管理の手間が減り、防犯性もアップ
- スマート照明・音声操作家電：若年層に人気
- スマホアプリ連動の設備：高級感・利便性を両立
- 設備投資＝減価償却対象なので節税にも効果的
→ “便利＋おしゃれ＋節税”が同時に叶うのがIoT設備の魅力です！
ここが重要！
設備導入は「空室対策＋家賃アップ＋節税」すべてに効く“未来型投資”です！
7-2. ターゲット別リフォーム＆ホームステージング手法
「リフォームしても入居が決まらない…」そんな時は、“ターゲットに合わせた魅せ方”がカギになります。
📌 入居者の属性に合わせた改善例
- 単身者向け：収納強化＋明るい内装＋ネット無料化
- ファミリー層：防音・キッチン広め・間取り変更
- 高齢者向け：段差解消・手すり・LED照明導入
- ホームステージング：家具設置で“住みたくなる部屋”を演出
→ リフォームは**「正解のある投資」ではなく「相手に合わせて最適化する戦略」**です！
ここが重要！
“誰に貸すか”を明確にして、空室改善も設備投資もセットで考えるのが成功のカギ！
7-3. 不動産評価額と減価償却費の関係性をデータで解説
「評価額って何で決まるの？ 減価償却とは関係あるの？」と疑問に思ったことありませんか？
実は、評価額と減価償却は密接に関係しており、売却益や節税に直結するテーマなんです。
📌 評価額と償却のリンクポイント
- 建物は年数と共に評価額が減少＝帳簿上の価値も減る
- 減価償却費が多いほど、帳簿上の残存価値が小さくなる
- 売却時に“簿価との差額”がキャピタルゲインとなって課税される
- 資産再評価のタイミングでは、評価額調整で減価償却の見直しが必要なことも
→ 償却スピードが早いほど、税負担のタイミングにも注意が必要になります！
ここが重要！
評価額のコントロールは“売却時の税金”に直結！減価償却との連動が利益最大化のカギ！
キャピタルゲイン最大化の出口戦略と減価償却累計
物件の売却タイミングで収益のすべてが決まると言っても過言ではありません。
特に、不動産投資では減価償却を進めた分だけ売却時の課税が増えるという“出口の罠”が存在します。
そのためには、保有期間と減価償却累計のバランスを見極める設計力が重要。
さらに、1031交換や買換え特例などを活用すれば、譲渡益への課税を繰り延べることも可能です。
この章では、キャピタルゲインを最大化するための具体的な売却戦略と、判断に役立つ市況の読み方を解説。
出口戦略で損をしないための減価償却との連動ノウハウを学んでいきましょう。
8-1. 保有期間と減価償却費累計の最適バランス設計
「いつ売却するのが一番お得？」と悩んだことはありませんか？
その答えは、**“減価償却費の累計”と“キャピタルゲインのバランス”**にあります。
📌 売却タイミングを考えるうえでのポイント
- 減価償却を多く進めた物件ほど、売却時の課税が重くなる
- 減価償却によって帳簿上の価格が下がり「譲渡益」が増える
- 保有期間が長いと節税メリットが続くが、建物価値は下がる
- 減価償却が終わる頃が“利益確定”の分岐点
→ 「減価償却で得した分」と「売却時の税負担」の損得ラインを見極めることが超重要！
ここが重要！
保有期間は“節税期間”でもあり“出口戦略の準備期間”。償却累計との連携が鍵です！
8-2. 1031交換／買換え特例で譲渡税を繰り延べるテク
「売却益に税金がかかるのがもったいない…」と感じたら、“1031交換”や“買換え特例”の活用が有効です！
📌 譲渡税を繰り延べできるスキーム
- 米国の「1031交換」は物件を乗り換えて税金繰り延べ（日本では要注意）
- 日本の「特定事業用資産の買換え特例」は条件を満たせば譲渡益の課税を後回しにできる
- 法人・個人どちらでも活用可（要件あり）
- 実質的に“税負担を何年も先延ばし”できる合法テクニック
→ 資産を移しながら、キャッシュを手元に残すことが可能になるのが最大の魅力！
ここが重要！
税金は「払わない」より「先送り」が賢い！特例制度を活用して利益の最大化を狙いましょう！
8-3. 市況ピークを読む！売却タイミング診断フレーム
「売り時を逃して後悔したくない…」そんな不安を解消するには、市況のサインを見抜くフレームワークを持つことが大切です。
📌 売却タイミングを判断するチェックポイント
- 金利上昇局面 → 資産価格下落の兆候
- 賃貸需要の頭打ち → 今後の利回り低下に備える
- 減価償却終了後 → 節税メリットがなくなったら出口も視野に
- 周辺相場と比較して“価格が高止まり”している時期
→ 不動産価格のトレンドを見極めるには、物件単体ではなく“市場全体”を見る視点が重要です！
ここが重要！
売却は“感覚”でなく“根拠と数字”で判断を。出口戦略こそ成功する不動産投資の要です！
実践事例で学ぶフル活用ノウハウ
理論はわかったけど「実際に成功した人ってどうやってるの？」と思いませんか？
この章では、減価償却を徹底活用して収益アップを実現した投資家のリアルな事例をご紹介します。
築古アパートの耐用年数短縮で表面利回り20％超を達成した戦略や、法人化×大規模修繕によって所得を圧縮した節税事例は、どれも明日から真似できる内容ばかり。
さらに、減価償却が終了した後でもキャッシュを生み出し続ける長期保有モデルにも注目です。
実例から学べることは、机上の知識以上に深く、具体的。
本章を通じて、自分に合った減価償却の活用法を見つけていきましょう。
9-1. 築古アパート×耐用年数短縮で表面利回り20％超達成事例
「本当に築古って儲かるの？」と半信半疑の方も多いですよね。
でも実際、“短期償却＋フル稼働”で高利回りを実現した投資家の実例があります。
📌 成功パターンの特徴
- 築25年超の木造アパートを安価で取得
- 簡便法で耐用年数4年 → 初年度から高額の減価償却
- 初期リフォームと賃貸需要のマッチングで満室稼働
- 表面利回り20％超、実質キャッシュフローもプラス
→ “古いからダメ”ではなく、“償却できる年数が短いから有利”なんです！
ここが重要！
築古＝節税の宝庫。短期で償却しながらキャッシュを得る戦略は、上級者ほど実践しています！
9-2. 法人化＋大規模修繕で所得圧縮に成功した投資家の戦略
「法人化って本当に意味あるの？」と疑問を持っていた投資家が、修繕費と組み合わせて大きな節税効果を得た事例です。
📌 節税成功の流れ
- 物件取得後に法人化 → 節税オプションをフル活用
- 築年数に応じて屋根・外壁・水回りの修繕を実施
- 修繕費で利益を圧縮 → 税負担を大幅に削減
- 節税分を再投資に回し、物件数を拡大
→ 税金でキャッシュを減らすのではなく、「経費化」で未来の資産を作る発想がポイント！
ここが重要！
法人×修繕＝節税シナジー最強。支出も節税も“計画的にやる”のが勝者の鉄則です！
9-3. 減価償却費ゼロ後もキャッシュを生み続ける長期保有モデル
「償却が終わったらもう節税できない…」でも、長期保有には別のメリットがあるんです！
📌 減価償却終了後の収益モデル
- 償却費がなくても、ローン返済が終わればキャッシュは残る
- 修繕を抑えつつ高稼働を維持 → 安定したインカムゲインに
- 青色申告特別控除や法人の繰越欠損金など“次の節税策”も準備済み
- 売却せず“キャッシュフロー型の資産”として機能し続ける
→ 節税が終わっても**“毎月の利益が残る”仕組みさえ作っておけば怖くない**んです！
ここが重要！
減価償却が終わっても“不動産の価値は終わらない”。長期視点の安定運用が鍵です！
結論
減価償却は「経費計上できる魔法のレバー」です。この記事でご紹介したように、建物価値を正しく評価し、減価償却を戦略的に活用することで、実質利回りを大幅に改善できます。RC造・木造などの構造別戦略や、中古物件・修繕費の扱い、法人化の税効果、そして売却時の出口戦略まで、一つひとつを組み合わせることで、資産運用の精度が飛躍的に上がります。
「収益が安定しない」「税金が重い」と感じているなら、今日からできることがあります。
📌 購入予定物件の構造と耐用年数を確認する
📌 修繕計画をインスペクションと連動させる
📌 専門家にコストセグリゲーションを相談する
**減価償却は知っているだけでは意味がありません。**行動に移してはじめて、資金繰り・利回り・節税が同時に改善されていきます。
最後まで読んでくださり、ありがとうございました！
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